贷款计算器:等额本金和等额本息该如何选择?

来源:www.tyrsw.net

发布时间:2019-03-30 15:05

  看似只差一个字,实则大不相同,废话不多说,先上张图给大家看看。
  等额本息它是指每月还款金额相同,即每月本金和利息之和不变,但是本金和利息的比例是变化的。

  如上面左图,由于每月的还款总额不变,所以呈现的图形是规整的长方形,而每月都在还款,整体的贷款金额在减少,所以利息在月供中的比例会随着本金的减少而降低,但又要要保持每月还款总额不变,所以本金在月供中的比例因而就会升高。

  也就是说等额本息在月供本金和利息的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款的后期就逐步转化为本金比例大、利息比例小。

  等额本金它最大的特点是每月还款的本金一样(如上图右边蓝色部分),再加上上期剩余本金的利息,这样就造成了每月还款的数额不同,呈逐月递减状态,所以说等额本金法第一个月的还款额最高,然后逐月减少,到后期就越还越少。

  在具体看看哪种还款方式的利息更低?以及还款方式如何选择方面,我们先来简单看看贷款类型,因为房贷利息除了受贷款金额、贷款年限、还款方式的影响外,还决定于贷款类型。

  住房贷款包含以下三种类型:公积金贷款、商业贷款、组合贷款。

  从贷款利率方面来说,公积金贷款利率最低,商业贷款利率最高,组合贷利率介于两者之间是两者的混合利率的折中,所以单从这一方面来说公积金贷款自然是首选,还贷压力小,支付利息也少,唯一的不足就是它的放款时间较长了一点。

  下面我们来具体计算一下,下图是2018年最新房贷基准利率,后面例子都是以基准利率计算:
  以基准利率贷款100万,期限30年,我们通过房贷计算器来计算一下利息。

  商业贷款等额本息:支付利息91万左右,还款总额191万左右,每月固定还款5307.27元,其中第一个月还款4000多都是利息,而最后一个月还的几乎全是本金,利息只有21.58元。

  商业贷款等额本金:支付利息73.7万左右,还款总额173.7万左右,可以看到第一个月等额本金还款金额最多,之后每月逐渐减少。

  公积金的两种还款方式,和商业贷款一样,就是利率不同,下面是公积金的两种放款方式对比:

  公积金等额本息:支付利息总额为56.7万左右。

  公积金等额本金:支付利息总额为48.9万元左右。

  从上面数据对比可以来看,不论是贷款类型还是还款方式都会影响我们的购房成本,在贷款类型一样的情况下,由上面数据可以看到两种还款方式结果确实相差很大,等额本金所支出的总利息比等额本息少,而且贷款期限越长,利息相差就越大。

  而且,在贷款类型、期限、金额和利率等相同条件下,还款初期,等额本金每月还款的金额比等额本息要多,也就是说前期还款压力比较大,所以比较适合前期还款能力强的朋友。

  两种方式怎么选择?

  其实,无论是“等额本息”还是“等额本金”,我们每个月还给银行的利息,其实都是按照你当前欠银行多少钱,再乘以一样的利率计算的,我们需要支付的贷款的月利率是一样的。

  只不过“等额本金”一开始还的本金会多一些,所以剩下的欠银行的本金总数会少的快一些,所以总的利息会少一些;而等额本息是让你一开始还少一点的钱,然后逐月增加你要还的本金,因此你最终要还的总的利息会比用等额本金的方式多一些。

  但其实这两种还款方式也并没有什么优劣之分,每个人需求不同,条件不同,所以选择也就不同,如果你目前不想还那么多本金,你就可以选择等额本息,如果你觉得前期多还一点本金没问题,并且不想支付那么多的利息可以选择等额本金,不用太过纠结,建议根据自己条件来选择。

  但不管选择哪种还款方式,公积金贷款都比商业贷款支付利息低,所以如果满足条件就尽量选择公积金贷款。

  当然,你也要清楚,公积金的贷款额度也是有限制的,并不是你想带多少就能贷多少,大部分城市都有规定单笔住房公积金的贷款额度,一般不能超过房屋总价款的80%,就连帝都首套自住住房的住房公积金的最高贷款额度都只有120万。

  试想一下如果一套500万的住房,首付35%也就是175W,公积金贷款120W,算下来还差200多万的资金缺口,所以这个额度对于一线大城市是很鸡肋的,但是对于三四线的小城市,这个额度还是足够了!
贷款计算器2018