房屋买卖合同无效情形有哪些?

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发布时间:2019-05-31 10:49

()房屋与土地分开转让的。(现实中房产和地产分开转让的情形,房产不得转让、地产不得转让)

这是因为房屋建在土地上,是土地的固定附属物。它们是不可分割的。否则,他们有责任造成损失或纠纷。因此,房屋所有权通过买卖合同转让的,房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权的,买卖合同无效。

()侵犯优先购买权的。

房屋所有人转让共有或者租赁的房屋,在同等条件下,其他共有人或者承租人有优先购买权。也就是说,如果转让房屋的产权为数人共有或已出租,必须询问共有人或承租人是否行使优先购买权。未经其他共有人或者承租人同意,房屋出售的,买卖行为一般无效。

()因欺诈而转让商品房的。

买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

()商品房预售违法的。

《房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按照商品房预售价格计算。商品房预售,开发建设投资占建设项目总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,领取商品房预售许可证。不符合上述条件的,买受人可以请求法院或者仲裁机构宣告该买卖无效。

()在商品房转让过程中,涉及到土地使用权转让违法的。

《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、第四十条规定,下列合同无效:以出让方式取得土地使用权的,未按照规定缴纳全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书的;按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建筑工程,没有完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件;房地产转让时建造的房屋未取得房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批而没有律师报批或不予批准的;有批准权的人民政府准予转让的,应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。

()其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。

如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法追回土地使用权;权属有争议的等。

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