在建工程抵押贷款审查_问题有哪些?

来源:www.tyrsw.net

发布时间:2019-04-01 19:09

1、 在建工程建设行为合法性及继续建设行为合法性的审查

在建工程作为抵押物的合法性,首先要核实其建设过程的合法性,才能保证其作为抵押物的合法。在建工程建设合法应该具备“四证”即,国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,对可能造成环境污染的工程项目,审查《环境影响报告书》是否获得了环境保护行政主管部门的批准。另外,还应特别注意在建工程项目本身是否有违反审批文件建设施工的情况。这是以建设工程抵押合法的基本要求,核实这些许可十分重要。

已抵押的在建工程,继续建设的过程中可能使抵押权人产生新的法律风险,如工程项目违反规划许可而形成违章建筑最后导致抵押权利的无法行使,因此必须在抵押合同中赋予抵押权人对在建工程建设施工的监督检查权;同时,为防止抵押人违约或意外风险造成抵押权灭失或贬损,特别提醒抵押权人不安抗辩权的行使。例如,贷款合同可以约定:一旦发现工程项目违反规划许可,视为贷款提前到期,并以诉讼或非讼方式要求抵押人立即清偿。又例如,发现抵押物(在建工程)价值发生重大贬损,抵押权人可以立即要求抵押人以其他资产补足抵押物价值或要求提前清贷。

2、 建设工程建设行为前有无遗留问题或纠纷

比如土地出让金是否已足额缴纳,对于征地、拆迁补偿安置费是否落实,土地权属及土地取得过程是否有争议或因此的诉讼行为,建设工程是否存在违法行为等,这些事实可能影响建设工程的建设的进展,进而影响抵押物的价值。

建工程的权属审查,主要需要审查在建工程项目的有关合同文件,调查实际(出)投资关系、委托建设施工关系、工程建成后的权利分配关系,特别是要注意以下问题:一是在供地方与建设方不一致的情况下,要特别注意供地方对于在建工程的权利占有情况;二是要查实是否还存在建设合作方(包括是否存在名为合作、实为企业间借款的第三方等),以避免该合作方今后对在建工程主张权利;三是要注意查清建设方与其股东单位、所投资的子公司之间的关系,以防止出现在建工程权属不清的情况(即不能明确在建工程究竟是抵押人自己的资产、还是其股东的资产、还是其子公司的资产)。通过这些详尽的审查,来判断在建工程的权属关系是否清晰明确、有无潜在的权属瑕疵、从而确保抵押人就是在建工程的权利人;或者虽不是唯一的权利人,但已得到其他共有权利人的有效许可、可以在建工程进行抵押。

 

在建工程抵押贷款